賢く稼ぐための投資用ワンルームマンションNavi

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投資家からの注目を集める投資用ワンルームマンションシリーズベスト3

コンシェリア
(クレアスライフ)

コンシェリア(クレアスライフ)

東京23区内の中でも、
都心6区での展開に特
化したシリーズ。
一切の妥協をしない
設備・デザインが、
単身者から強く支持されている。

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PHOENIX
(トーシンパートナーズ)

PHOENIX(トーシンパートナーズ)

杉並区や練馬区と
いった、都心へのアク
セスに優れたエリアを
中心に展開。
生活のしやすさを重視
し、シンプルなつくりが特徴。

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REISM
(リズム)

REISM(リズム)

中古物件をリノベー
ションし、まったく
新しいものへと生ま
れ変わらせた、スタ
イリッシュな若者向
けのシリーズ。

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高利回り物件には注意

投資用ワンルームマンションの物件を選ぶ際に、大きな判断材料となる「利回り」の仕組みと注意点について紹介しています。

不動産投資における「利回り」とは?

ワンルームマンション投資に関する指南書やサイトの類を眺めていると、「利回り10%」は当たり前。なかには数十%の利回りを謳っているものもあり、銀行預金の金利の低さを思うと、何とも景気の良い話だと感じられます。

不動産投資における利回りとは、一般的には以下の式によって計算されます。

「不動産の利回り=満室時の年間賃料÷不動産の購入価格」

たとえば、1億円で不動産を購入したとします。満室時には年間1000万円の賃料が得られるとしたら、「1000万円÷1億円」で、利回りは10%ということになります。

ちなみに、このようにして算出された利回りを「表面利回り」と呼ぶのですが、表面利回りは必ずしも、収益の実態を正しく表しているとは言えません。なぜなら、そこからはコストの概念がすっかり抜け落ちてしまっているからです。

ワンルームマンション投資を行う、すなわち不動産のオーナーになると、そこには税金や保険料、管理費や修繕費といった必要経費が発生してきます。

その金額が仮に年間200万円だとすると、「(1000万円-200万円)÷1億円」で利回りは8%。これを「純利回り」と呼ぶのですが、不動産の利回りを考える際には、さきほどの「表面利回り」と「純利回り」の両方を参考にする必要があります。

では高利回り物件=優良物件なのか

1億円の不動産が2つあったとします。仮に1つを物件A、もう1つを物件Bとして、物件Aの満室時の年間賃料は500万円(=利回り5%)、物件Bの満室時の年間賃料は1000万円(=利回り10%)だとすれば、ほとんどの人が物件Bの方を優良物件と見なすことでしょう。

では、次の場合はどうでしょうか?

満室時の年間賃料はどちらも1000万円ですが、物件Cの不動産価格は2億円であるのに対して物件Dの不動産価格は1億円。

利回りに換算すると、物件Cは5%で物件Dは10%ということになりますが、このケースの場合でもやはり、利回りが高い物件Dの方が優良物件だと思いますか?

これは、都心部と地方都市の不動産を比較したときによくあるケース。すなわち、購入価格の高い物件Cが都心部の不動産で、購入価格の安い物件Dが地方都市の不動産です。

単純に利回りの数字だけを見ると、物件Dの方が優良物件に思われるわけですが、物件D(地方都市の不動産)には、空室リスク、賃料の下落リスク、そしていざ売却したくてもなかなか買い手が見つからない流動性リスクなど、さまざまなリスクが付きまといます。つまり「高利回り=ハイリスク」ということでもあるのです。

もちろん利回りというのは、投資用ワンルームマンションを選ぶ上で重要な判断基準になりますが、ただ高ければ良いというわけではありません。高利回りな分、リスクがあるのだと把握しておくことが必要なのです。

できる限りリスクを減らした、利回り3~4%程度の物件を選び、安定経営に努めた方が、あまり手をかけずに長期的な投資をしたい方には、向いていると思われます。

 
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